二手房东需注意，不动产租入与租出税率如何确定？

在实务中，会有二手房东，租入不动产后再租出不动产，也有酒店餐饮等需要租入不动产经营。在这些业务中，租入方经常会咨询，租入不动产与租出不动产税率是否可以一致?我们本篇财税文章将从租入和租出两个方面进行财税分析。

　　一、租入不动产税率

　　不考虑从小规模纳税人处租入不动产，从一般纳税人处租赁不动产。若该不动产属于老项目，无论租赁合同何时签订，出租人均可选择简易计税5%。对于二手房东来说，租赁老项目，可能会取得5%征收率的发票，也有可能协商后取得9%税率的发票。但是租赁新项目，不动产租赁发票只能是9%税率。

　　政策依据：

　　1、《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)

　　二、租出不动产

　　对于二房东来说，租入不动产税收政策较为清晰，但是租出如何界定一直比较有争议。16号公告中，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。如何定义“取得”呢?在16号公告开篇中，明确了下文中的取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。虽然文件中有一个“等”字，但是并未明确租赁方式是否属于。

　　目前可查询到的权威答复，为税总纳便函〔2016〕71号：

　　根据税总纳便函〔2016〕71号的答复，二房东租入不动产再转租，2016年4月30日之前租入的，出租可以选择简易计税，但5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税，只能选择一般计税方法。

　  结合租入与租出的政策，对于二房东，如果租入的是老项目，首次签订租赁合同，租赁日期在2016年4月30日之前，租入取得的不动产租赁税率可能为5%，但是租出时可选择简易计税，选择简易计税5%，简易计税下对应的进项税额不得抵扣。若已过首次租期，再次续签时间在2016年5月1日以后，租入时候取得的不动产租赁税率可能为5%，租出时不能选择简易计税，租赁不动产税率为9%，但是取得专票的话进项税额可以抵扣。综上，很多纳税人认为不可以选择简易计税就会多交税，其实未必。对于二手房东，需要注意租入和租出的税率，可能存在不一致的情形。

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