契税纳税筹划

01、纳税筹划思路

　　根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当缴纳契税。契税税率为3%～5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。目前大部分地区实行的是3%的税率，如北京、上海等，个别地区实行4%的税率，如河北、辽宁、江苏、安徽、河南、湖北、湖南，只有吉林和黑龙江两省实行5%的税率。契税的计税依据是：

　　(1)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。

　　(2)土地使用权赠予、房屋赠予，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

　　(3)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

　　成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

　　由于契税的税率是确定的，因此纳税筹划只能从交易金额上下功夫。交易双方可以适当降低交易的价款，以减少契税的税收负担，但不能过于明显，否则会被税务机关认定为“明显低于市场价格”，此时就无法达到减轻税收负担的目的了。根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)的规定，自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。对个人销售或购买住房暂免征收印花税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。自2016年2月22日起，除北京市、上海市、广州市、深圳市以外，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。纳税人也可以充分利用这一税收优惠政策来减轻契税负担。

　　02、法律政策依据

　　(1)《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院1997年7月7日颁布，国务院令〔1997〕224号)。

　　(2)《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财政部 国家税务总局2008年10月22日发布，财税〔2008〕137号)。

　　(3)《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》(财政部国家税务总局住房城乡建设部2016年2月17日发布，财税〔2016〕23号)。

　　03、纳税筹划图

　　04、纳税筹划案例

　　李先生与王先生签订了房屋销售合同，李先生将一套房屋以100万元(不含增值税)的价格销售给王先生。当地契税税率为3%。请计算李先生应当缴纳的契税，并提出纳税筹划方案。

　　05、筹划方案

　　李先生应当缴纳契税：100×3%=3(万元)。为了减轻契税税收负担，王先生可以与李先生修改合同，约定以90万元的价格销售该房屋，王先生通过其他方式给予李先生10万元补偿。这样，李先生获得的总价款仍然是100万元，但王先生只需要缴纳契税：90×3%=2.7(万元)。通过纳税筹划，减轻税收负担：3-2.7=0.3(万元)。

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